קנייה או רכישת דירה, הינה פעולה משמעותית אשר תקבע לנו היכן נגור במשך השנים ובאות, ואת הסביבה החברתית בה נגדל ונחנך את ילדינו.
אך יותר מכך – מדובר בנכס היקר ביותר שקנינו עד כה. מחירי הדירות כה גבוהים, שאנו איננו יכולים לשלמם ללא לקיחת משכנתא לעשרות שנים. אנו מתחייבים לשלם למוכר מאות אלפי שקלים שאין לנו ואנו , לא פעם, עושים זאת ללא חשיבה מספקת, כמו קנינו מוצר חשמלי או רהיט וחילקנו העלות למספר תשלומים.
הבדיקות אשר חייבות להיעשות טרם חתימה על הסכם רכישה הן רבות :
בדיקת נסח טאבו / אישור זכויות : האם הנכס רשום ע"ש המוכר, האם מדובר בקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. האם הנכס עדיין לא נרשם ע"ש המוכר מסיבה רלוונטית? האם כעת ניתן לרשום הנכס ע"ש המוכר ואם לא כיצד לעגן את זכויות הקונה בנכס ? האם קיימת חברה משכנת, ומה מצב הזכויות אצל החברה המשכנת ?יובהר כי במקרקעין, בניגוד לכל עסקה אחרת, חוזה אינו מספיק – זכות קניינית מתגבשת רק לאחר רישומה בפנקסי המקרקעין ותקפה כלפי העולם כולו ואילו זכות חוזית מתגבשת עם חתימת ההסכם ותקפה בין הצדדים החתומים על ההסכם.
בדיקת שעבודים, הערות אזהרה ומשכונים: בלשכת רישום המקרקעין, במנהל מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות או ברשם החברות. עיתים השעבודים והמשכונים הגיוניים בהתאם למצג דברי המוכר כגון משכנתא שלקחו ועיתים אפשר לגלות שעבוד לחברה או הערת אזהרה לאדם אחר שכבר רכש את אותו נכס ואז מגלה הקונה, טרם החתימה , שכמעט נפל למעשה עוקץ.
בדיקת בעירייה / רשות מקומית לעניין אישורי בנייה, חריגות בנייה, צווי הריסה. עיתים דירת 4 חדרים הינה 3 חדרים + מרפסת אשר סגרו אותה לחדר, במקרה כזה חשוב לבדוק שקיים היתר בנייה וכי לא נעשו חריגות. במקרים אחרים תוספת של מרתף, עליית גג או פרגולה דורשת בדיקת קבלת היתר ובנייה על פיו. כמו כן חשוב לבדוק שינויים בתוכנית בניין עיר (תב"ע), הן לעניין זכויות בנייה נוספות הקיימות בנכס בעקבות שינוי תב"ע המשפיעות על ערך הנכס והן לעניין תשלום או פטור מהיטל השבחה.
עיגון הזכויות בהסכם – למה כדאי לשים לב :
ערבויות : הקונה משלם עבור הדירה סכומי עתק וחשוב לוודא כי בהסכם ישנן ערבויות לכספו. במידה ומדובר בקניית דירה "על הנייר" מקבלן – חשוב לוודא קבלת ערבויות בנקאיות מיד עם התשלום, כך שהקונה לא יימצא בסיכון כלל. לעומת זאת, במידה והמדובר בקניית דירה "יד שנייה" – חשוב לרשום הערת אזהרה/משכון עוד טרם שילם הקונה ולו שקל אחד על חשבון הדירה וכך מבטיח הקונה את זכותו בדירה.
פירוט תשלומים כולל תשלומי מיסים : יש לפרט בהסכם המכר על מי מוטל כל תשלום. כאשר מדובר בתשלומי ועד בית , חשמל , ארנונה וכו'. יש להגדיר מועד (מסירת החזקה בדירה) אשר עד אליו התשלומים הנ"ל משולמים ע"י המוכר וממועד זה ואילך התשלומים משולמים ע"י הקונה.
תשלומי מיסים : מס רכישה משולם ע"י הקונה ומס שבח משולם ע"י המוכר. יובהר כי ישנם פטורים ותשלומים מופחתים. פנייה לעו"ד מומחה במקרקעין מאפשרת ניצול מקסימאלי של הפטורים הן על ידי המוכר והן על ידי הקונה.
היטל השבחה בגין כל תכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג שאושרו לפני חתימת ההסכם, אם יחול יישא בו המוכר, וכל תוכנית ו/או הקלה ו/או שימוש חורג שאושרו ממועד חתימת ההסכם יישא בו הקונה.
נאמנויות : לשם רישום הנכס ע"ש הקונה, נדרש המוכר להעביר מסמכים שונים, אשר חלקם מהווה ראיה על תשלום עפ"י ההסכם כגון מס שבח, היטל השבחה או תשלומי ארנונה. המוכר יעביר מסמכים אלו רק לאחר שקיבלאת מלוא התמורה על הדירה מהקונה. הקונה יכול לעמוד בפני שוקת שבורה, היה והמוכר לא יעביר המסמכים ובמקרה זה הקונה לא יוכל לרשום הדירה על שמו, וזאת אף לאחר ששילם הקונה את מלוא התמורה. לכן בהסכם חייבים לעגן את זכות הקונה לקבלת המסמכים מאת המוכר ולדרוש נאמנות של כספי הקונה אצל ב"כ המוכר בגובה שיעור מס השבח, היטל ההשבחה ותשלומי הארנונה. הנאמנות כאמור מבטיחה את התשלומים השונים במידה והמוכר לא משלם אותם.
עריכת זיכרון דברים :
זיכרון דברים הינו מסמך הנכתב בחופזה, אף בכתב יד על פיסת נייר, המעגן את הנקודות העיקריות של העסקה כגון תיאור הנכס, התמורה ומועד מסירת החזקה עליהם מסכימים המוכר והקונה. המסמך מחייב לכל דבר והתכחשות לו כמוה כהפרת הסכם, אף אם הקונה מגלה לדוגמא, כי ישנן חריגות בניה או שיעבוד לטובת צד ג'. חובת הקונה לבדוק זאת טרם החתימה.
המלצתי לא לחתום על זיכרון דברים, לערוך את בדיקות טרום ההסכם במהירות האפשרית ואז לחתום על הסכם כאשר לאורך כל הדרך אתם מיוצגים ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין.
עסקת רכישת דירה, הינה לרובינו, עסקת חיינו. מדובר בד"כ בקניית דירה בה נגור במשך שנים, ובהתאמה סביבה חברתית ומקום בו נגדל ונחנך את ילדינו.
עיתים אנו משקיעים זמן רב יותר ומאמץ בחיפוש המוסד הבנקאי ממנו ניטול המשכנתא כדי לחסוך חצאי אחוזים בריביות ומנגד אנו כלל לא ערים לסיכונים הרבים לאין ערוך הניצבים מולנו בעת חתימה על הסכם רכישה או על זיכרון דברים, "רחמנא לצלן".
ללא ליווי משפטי אמין של עורך דין המתמחה במקרקעין, הסיכונים שאנו לוקחים על עצמנו הם רבים וגדולים לאין ערוך (מהפסד של הפיצוי המוסכם בסך 10% מהעסקה ועד הפסד של העסקה כולה (מעשה רמייה/עוקץ) והגעה לפשיטת רגל) ויש לתת הדעת על כך.